貿七改建問答(五)：那應該自行改建好？還是找建商改建好？

在最大獲利的前提下，當然是自行改建較好，但花費的時間與精力最大，找建商改建最省事，但建商通常要分40~50%，且原持份土地也必須分出，簡單比較如下表：

以我家69地號，建物31.55坪為例

項目	自行改建	找建商改建	備註
土地	保有原土地持份，15.53坪	只剩原土地持份1/2，7.765坪	建商分50%
建物	約可取得原有建物1.97倍建物，為62.17坪	只分回原有坪數建物，為31.55坪	以69地號為例，22-2地號可能分回更少，因同樣建物面積22-2地號土地持份較小
都更顧問	需改建委員會自行尋找或由承辦銀行推薦提供	由建商提供
建築師	需改建委員會自行尋找或由都更顧問推薦	由建商提供
營造公司	需改建委員會自行尋找或都更顧問推薦、建築師推薦	由建商提供
原有房屋尚未清償的貸款	需改建委員會自行尋找合作銀行	由建商自行配合合作銀行	通常為協助辦理都更的輔導銀行承做轉貸，並於改建期間緩繳本金及利息
貸款承辦銀行	需改建委員會自行尋找目前有一銀及土銀有成立都更部	由建商提供統一洽談合作銀行	通常為協助辦理都更的輔導銀行承做
蓋新屋的建築融資	需改建委員會自行尋找合作銀行	由建商自行配合合作銀行	通常為協助辦理都更的輔導銀行承做
改建完成後房屋貸款	需改建委員會自行尋找合作銀行	由建商自行配合合作銀行	通常為協助辦理都更的輔導銀行承做，將原本蓋新屋的建築融資轉為改建完成後房屋貸款
是否須改建經費	要	不要	視改建後面積計算，每坪約5~10萬
改建成本	621.7萬	0	以最高每坪10萬計算，包含都更顧問費、建築師設計監造費...等
改建後獲利	1387.2萬(62.17*45-621.7建築成本-788.75原屋價值)	631萬(31.55*20)	以我家為例31.55坪，舊屋預估為25萬/坪，新屋預估為45萬/坪，每坪價差20萬
所需時間精力	最大	最省事，但仍需耗費時間精力與建商洽談所有細節

建築成本參考說明：

參考一
碧湖川普，位於社區48弄口新完工建案，http://163.29.37.131/licdtil.jsp?type=R&user=guest&tab=FILE0013&INDEX_KEY=0960337，工程造價為40,041,337元，各層面積總計4288.69平方公尺，故每平方公尺造價為9336.5，換算每坪造價為30,864元

參考二
尚華仁愛大樓(前陣子新聞有報導)，位於仁愛路四段與光復南路口，因921地震改建之98年核發建照為例http://163.29.37.131/licdtil.jsp?type=R&user=guest&tab=FILE0013&INDEX_KEY=0980187，工程造價為153,165,048元，各層面積總計12352.02平方公尺，故每平方公尺造價為12400，換算每坪造價為40,992元

參考三
晶宮大廈(已於近期完工)，位於仁愛路四段446~450號國父紀念館正對面，95年核發建照http://163.29.37.131/licdtil.jsp?type=R&user=guest&tab=FILE0013&INDEX_KEY=0950068，工程造價為136,533,300元，各層面積總計11010.75平方公尺，故每平方公尺造價為12400，換算每坪造價為40,992元

當然這只是初估主建物的工程費用，尚有雜項建物、衛浴、廚具、都更顧問費、建築師設計監造費......等費用，故每坪估10萬元建築成本，可用很好的建材了，若每坪只估6~8萬，尚可節省許多，獲利也會更多。

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貿七改建問答(四)：貿七改建後，私用面積為多少？公設比為多少？

貿七改建問答(五)：那應該自行改建好？還是找建商改建好？

參考資料：

臺北市都市更新相關法規

貿七改建問答(四)：貿七改建後，私用面積為多少？公設比為多少？

如第一篇文章中所提

以我家為例，若依照 臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準 第二條第五款 更新基地規模，申請都市更新，本社區可取得最高15%的容積獎勵，為225%*1.15=258.75%(都更後容積)，概算如下表(以69地號為例，單位:平方公尺)

改建前		改建後
現有房屋 (含公設)	土地	主建物 (土地*258.75%)	附屬建物 (主建物*15%， 包含陽台、小公)	公設(大公) (主建物*15%)	停車位 (概算， 大公)	合計
104.2879 (31.55坪)	51.2734 (15.53坪)	132.67 (40.13坪)	19.9 (6.02坪)	19.9 (6.02坪)	33.06 (10坪)	205.53 (62.17坪)

申請都更後，權狀坪數就增加了30.62坪，約為原有權狀的1.97倍

私用面積包含：

主建物(室內面積)、附屬建物，如陽台、花台、雨遮，但以陽台最有用處，最多可蓋到主建物的1/8，也就是12.5%，但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者，應計入該層樓地板面積，所以梯廳(該樓層小公)就只剩下2.5%可蓋。詳第 162 條 第一款

公設面積包含：

屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之 機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間，得不計入總樓地板面積。但機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和，不得超過都市計畫法規或非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十五。詳第 162 條 第二款。

但參考市售的預售屋，其平面圖有部分室內空間規劃為機房(冷氣機房)，但實際上購屋者並不會拿來當機房使用，通常此部份也計入室內私用面積，約可佔3~5%容積。

另外再加上防空避難兼停車位空間，約10坪也計入大公。

以我家為例，整理如下表(以69地號為例，單位:平方公尺)

私有面積				公有面積				合計面積		公設比
主建物 (土地* 258.75%)	陽台 (主建 物* 12.5%)	機房 (主建物* 5%)	私用 合計	小公 (梯廳) (主建物* 2.5%)	大公 (主建物* 10%)	停車位 (概算，大公)	公用 合計	不含 車位	含車位	不含 車位	含車位
132.67 (40.13 坪)	16.58 (5.02 坪)	6.63 (2坪)	155.88 (47.15 坪)	3.32 (1坪)	13.27 (4.02坪)	33.06 (10坪)	49.65 (15.02 坪)	172.47 (52.17 坪)	205.53 (62.17 坪)	9.62%	24.16%

但若以此公設比，四拼建築(一層四戶)，可能不足以蓋一部電梯加一座樓梯(當樓層小公)，若為八層以上之建物則需要有兩座樓梯及建議有兩部電梯，這樣可能就需要蓋成八拼的建築(一層八戶)，或拉高公設比方可達成。

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參考資料：

臺北市都市更新相關法規

貿七改建問答(三)：貿七可以申請都市更新嗎？依照哪些法規？

詳下表紅字部分

臺北市都市更新自治條例

第12條

都市更新單元劃定基準，應符合下列規定之一：

1. 為完整之計畫街廓者。
2. 街廓內面積在二千平方公尺以上者。
3. 街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓 四分之一，且在一千平方公尺以上者。
4. 街廓內相鄰土地業已建築完成，確無法合併更 新，且無礙建築設計及市容觀瞻，其面積在一千平方公尺以上，並為一次更新完成者。但其面積在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經審議委員會審議通過者。
5. 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合 第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。

前項所稱街廓，係以基地四週面臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。

臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準

• 資料來源:臺北市都市更新處
• 日期:2009-01-08

中華民國98年1月8日府法三字第09733470000號令修訂
中華民國94年9月1日臺北市政府(94)府法三字第09420601800號令訂定發布

第01條	本標準依臺北市都市更新自治條例第十五條第四項規定訂定之。
第02條	臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準，應符合下列規定。但為達整體開發目的，經臺北市政府(以下簡稱本府)審核要求擴大納入之更新單元範圍，得不受本條之限制。
建築物及 地區環境狀況 評定基準 指標 備　　註 一、 建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞 符合指標(一)、(二)其中之一項及其他指標之二項者。 (一) 更新單元內屬非防火建築物或非防火構造建築物之棟數比例達二分之一以上，並經委託建築師、專業技師或機構辦理鑑定者。 (二) 更新單元內現有巷道彎曲狹小，寬度小於六公尺者之長度佔現有巷道總長度比例達二分之一以上。 (三) 更新單元內各種構造建築物面積比例達二分一以上：土磚造、木造、磚造及石造建築物、二十年以上之加強磚造及鋼鐵造、三十年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造、四十年以上之鋼骨混凝土造。 (四) 更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，有危險或有安全之虞者之棟數比例達二分之一以上，並經委託建築師、專業技師或機構辦理鑑定者。 (五) 更新單元內合法建築物地面層土地使用現況不符現行都市計畫分區使用之樓地板面積比例達二分之一以上。 (六) 更新單元周邊距離捷運系統車站、本府公告之本市重大建設或國際觀光據點二百公尺以內。 (七) 更新單元內建築物無設置化糞池或經委託建築師、專業技師或機構辦理鑑定該建築物沖洗式廁所排水、生活雜排水均未經處理而直接排放之棟數比例達二分之一以上。 (八) 更新單元內四層以上之合法建築物棟數佔更新單元內建築物棟數達三分之一以上，且該四層以上合法建築物半數以上無設置電梯設備及法定停車位數低於戶數者。 (九) 更新單元內建築物耐震設計標準，不符內政部七十八年五月五日台內營字第六九一七○一號修正之建築技術規則規定者之棟數比例達二分之一以上。 (十) 穿越更新單元內且未供公共通行之計畫道路之面積比例達二分之一以上。 (十一) 更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達法定容積之二分之一。有關建蔽率及容積率之計算，以合法建築物為限。 (十二) 更新單元內平均每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之三分之二以下或更新單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數達二分之一者。 (十三) 內政部及本市指定之古蹟、都市計畫劃定之保存區、本府指定之歷史建築及推動保存之歷史街區。 (十四) 更新單元面積在三千平方公尺以上或完整街廓，並應舉辦地區說明會及土地及合法建築物所有權人均超過十分之三，並其所有土地總面積及合法建築物樓地板面積均超過十分之三之同意。 一、 指標第十一項之建蔽率及容積率之計算，以合法建築物為限。 二、 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共通行或公共安全 符合指標(二)、(三)、(四)其中之一項及其他指標之二項者。 三、 建築物未符合都市應有之機能 符合指標(五)、(八)、(十)其中之一項及其他指標之二項者。 四、 建築物未能與重大建設配合 符合指標(二)、(三)、(四)其中之一項及其他指標之二項者。 五、 具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護 符合指標(十三)。 六、 居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會安全 符合指標(七)、(十一)其中之一項及其他指標之二項者。 七、 避免災害之發生 符合指標(一)、(九)其中之一項及其他指標之二項者。
第03條	本標準自發布日施行。

故必須本社區30年後，也就是102年3月14日後可申請都市更新。

這樣現在談都更會不會太早了？
不會，因為都更快則3~5年，慢則10~20年，現在開始談，讓大家了解都更，並辦理說明會，整合大家意見，時間到了，就可以馬上申請，節省整合時間。

且 臺北市都市更新自治條例 有落日條款

第28條	本自治條例自公布日施行。 第十六條自本自治條例修正施行之日起十五年後失效。

此條例中華民國九十五年十二月一日臺北市政府(95)府法三字第０九五三二九七四九００號令修正公布，故於110年12月1日失效，
所以本社區申請都更容積獎勵的機會只有102年3月14日至110年11月30日，不到9年的時間。
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貿七改建問答(四)：貿七改建後，私用面積為多少？公設比為多少？

貿七改建問答(五)：那應該自行改建好？還是找建商改建好？

參考資料：

臺北市都市更新相關法規

貿七改建問答(二)：若取得所有獎勵容積，貿七社區改建後比原有建物多多少面積？

這要參考 臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準

詳下表紅字部分

臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準

• 資料來源:臺北市都市更新處
• 日期:2008-11-05

中華民國94年9月1日臺北市政府(94)府法三字第09420601700號令訂定發布
中華民國97年11月5日臺北市政府(97)府法三字第09732792000號令修正第2條

第01條	本標準依臺北市都市更新自治條例第十九條第二款第五目規定訂定之。
第02條	更新單元規劃設計之獎勵容積，依下列規定核計：
獎勵容積 評定因素 評定基準 獎勵容積額度 備　　註 一、 考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、無障礙環境、都市防災 建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、無障礙環境、都市防災。 一、 法定容積率逾百分之四百者，給予法定容積之百分之六為限。 二、 法定容積率為百分之四百以下者，給予法定容積之百分之十為限。 二、 開放式空間廣場 設置開放空間廣場二百平方公尺以上。 除依法留設之法定空地面積外，以另外增設開放空間廣場之面積核計。 一、 所稱開放式空間廣場面積，指除依臺北市土地使用分區管制規則規定空地比留設之法定空地外，另外增設者；其應集中設置且任一邊最小淨寬度應在八公尺以上，且長寬比不得超過三。 二、 開放式空間廣場應保持對外開放狀態，並確實提供公眾使用。 三、 住宅區不適用本項評定基準。 三、 供人行走之地面道路或騎樓 基地沿街面均留設二公尺以上供人行走之地面道路或騎樓。 面臨同一條都市計畫道路留設供人行走之地面道路或騎樓各部分淨寬度應均在二公尺以上且具延續性，始得申請獎勵。留設之人行步道，淨寬度在六公尺以下部分（含依法或都市計畫書規定留設供人行走之地面道路或騎樓），給予百分之百之獎勵，超過六公尺部分，不予獎勵。 人行步道之留設，應配合基地周遭相鄰街廓整體考量設置。 四、 全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經主管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物 保存維護具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物。 一、 保存維護具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物之獎勵容積=（保存維護所需經費X1.2倍/（二樓以上更新後平均單價—興建成本—管銷費用）。 實施者全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經主管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物，得以左列方式給予獎勵容積。 二、 本項獎勵 以法定容積百分之十五為上限。 五、 更新基地規模 (一) 實施更新事業計畫範圍至少包括一個以上完整街廓。 一、 法定容積率逾百分之四百者，給予法定容積之百分之二為限。 更新基地規模之容積獎勵以法定容積百分之十五為上限。 二、 法定容積率為百分之四百以下者，給予法定容積之百分之五為限。 (二) 更新事業計畫範圍面積（不包含公共設施面積）在三千平方公尺以上者。 一、 三千平方公尺以上未達五千平方公尺者，三千平方公尺部分以法定容積之百分之三核計，每增加一百平方公尺，另給予法定容積之千分之一。 二、 五千平方公尺以上未達八千平方公尺者，五千平方公尺部分以法定容積之百分之六核計，每增加一百平方公尺，另給予法定容積之千分之二。 三、 八千平方公尺以上者，八千平方公尺部分以法定容積之百分之十二核計，每增加一百平方公尺，另給予法定容積之千分之三。 六、 建築基地及建築物採綠建築設計 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統，取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者。 通過綠建築分級評估銀級者，給予法定容積之百分之六為限；通過綠建築分級評估黃金級者，給予法定容積之百分之八為限；通過綠建築分級評估鑽石級者，給予法定容積之百分之十為限。 一、 本項獎勵經審議通過後，實施者應與本府簽訂協議書，納入都市更新事業計畫。 二、 申請建造執照時，實施者應繳交容積獎勵乘以銷售淨利之保證金，保證於使用執照核發後二年內，取得綠建築標章。依限取得綠建築標章者，保證金無息退還，未依限取得綠建築標章者，保證金不予歸還，納入本市都市更新基金。
第03條	本標準自發布日施行。

所以我家貿七社區可適用第二條的第1、3、5、6款，申請都市更新容積獎勵，詳列如下：

法條	容積獎勵
第1款	給予法定容積之百分之十為限，最高10%
第3款	69地號(10363平方公尺) 22-2地號(4181平方公尺) 東側、南側、東北側鄰路 南側、西側、北側鄰路 約可留設6M*250M =1500平方公尺人行道 約可留設6M*200M =1200平方公尺人行道 增加容積1500/10363=14.5% 增加容積1200/4181=28.7%
第5款	法定容積百分之十五為上限，最高15%
第6款	法定容積之百分之十為限，最高10%

所以獎勵後容積如下表

69地號(10363平方公尺)	22-2地號(4181平方公尺)
225%+225%*(10%+15%+10%)+14.5%=318.25%	225%+225%*(10%+15%+10%)+28.7%=332.45%
原容積+原容積*(第1款+第5款+第6款)+第3款 =獎勵後容積	原容積+原容積*(第1款+第5款+第6款)+第3款 =獎勵後容積

故以我家為例，概算如下表(以69地號為例，單位:平方公尺)

改建前		改建後
現有房屋 (含公設)	土地	主建物 (土地*318.25%)	附屬建物 (主建物*15%， 包含陽台、小公)	公設(大公) (主建物*15%)	停車位 (概算， 大公)	合計
104.2879 (31.55坪)	51.2734 (15.53坪)	163.18 (49.36坪)	24.48 (7.4坪)	24.48 (7.4坪)	33.06 (10坪)	245.2 (74.17坪)

申請都更後，權狀坪數就增加了42.62坪，約為原有權狀的2.35倍

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貿七改建問答(四)：貿七改建後，私用面積為多少？公設比為多少？

貿七改建問答(五)：那應該自行改建好？還是找建商改建好？

參考資料：

臺北市都市更新相關法規

貿七改建問答(一)：最近都市更新那麼熱，管委會又在推改建，我住的房子(內湖貿七國宅)有改建價值嗎？

貿七地圖
原有建照
原有使用執照

一般人都會問:我住的房子有改建價值嗎？
其實有改建價值的不是房子，而是房子所座落的土地，也就是要考慮土地的含金量。

這時您必須了解房子所座落的土地的建蔽率 ＆ 容積率 請參考 http://richjackchou.blogspot.com/2009/12/blog-post.html

以我家為例，為碧湖三小段69地號(10363平方公尺)與22-2地號(4181平方公尺)，屬於都市計劃住三(第三種住宅)，建蔽率為45%，容積率為225%。

我家的土地持份為69地號284/57400=10363*284/57400=51.2734平方公尺，乘以0.3025，約為15.53坪
建物權狀持份為104.2879平方公尺，約為31.55坪

主建物
就單純以容積率換算，改建後為51.2734 *225% = 115.36515，約為34.9坪

附屬建物與小公設(可增加15%)
如陽台、花台、雨遮、電梯、樓梯間...等。

各項大(可增加15%)
如機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間

再加防空避難空間兼停車場(可增加8~10坪)。

以我家為例，這樣一共可得到多少權狀坪數?整理如下表(以69地號為例，單位:平方公尺)

改建前		改建後
現有房屋 (含公設)	土地	主建物 (土地*225%)	附屬建物 (主建物*15%， 包含陽台、小公)	公設(大公) (主建物*15%)	停車位 (概算， 大公)	合計
104.2879 (31.55坪)	51.2734 (15.53坪)	115.37 (34.9坪)	17.35 (5.25坪)	17.35 (5.25坪)	33.06 (10坪)	183.13 (55.4坪)

所以在沒有任何容積獎勵下，權狀坪數就增加了23.85坪，約為原有權狀的1.756倍

以我家為例，若依照 臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準 第二條第五款 更新基地規模，申請都市更新，本社區可取得最高15%的容積獎勵，為225%*1.15=258.75%(都更後容積)，概算如下表(以69地號為例，單位:平方公尺)

改建前		改建後
現有房屋 (含公設)	土地	主建物 (土地*258.75%)	附屬建物 (主建物*15%， 包含陽台、小公)	公設(大公) (主建物*15%)	停車位 (概算， 大公)	合計
104.2879 (31.55坪)	51.2734 (15.53坪)	132.67 (40.13坪)	19.9 (6.02坪)	19.9 (6.02坪)	33.06 (10坪)	205.53 (62.17坪)

申請都更後，權狀坪數就增加了30.62坪，約為原有權狀的1.97倍

如果再依照 臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準 第二條 申請其他容積獎勵，例如：

第一款 考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、無障礙環境、都市防災，最多可增加10%容積。
第三款 供人行走之地面道路或騎樓，可增加6公尺已下所保留的人行道面積容積。
第六款 建築基地及建築物採綠建築設計，最多可增加10%容積。

如此改建後就可取得更多的坪數。

相關閱讀：
貿七改建問答(一)：最近都市更新那麼熱，管委會又在推改建，我住的房子(內湖貿七國宅)有改建價值嗎？
貿七改建問答(二)：若取得所有獎勵容積，貿七社區改建後比原有建物多多少面積？
貿七改建問答(三)：貿七可以申請都市更新嗎？依照哪些法規？

貿七改建問答(四)：貿七改建後，私用面積為多少？公設比為多少？

貿七改建問答(五)：那應該自行改建好？還是找建商改建好？

參考資料：

臺北市都市更新相關法規

建蔽率 ＆ 容積率

何謂 建蔽率 ＆ 容積率?

依照法規 建築技術規則建築設計施工編 解釋如下

第 1 條第四款 建蔽率：建築面積占基地面積之比率。
第 161 條 本規則所稱容積率係指基地內建築物總地板面樓與基地面積之比。基地面積之計算包括法定騎樓面積。

為何台北市的住三土地也有高樓?

只要在規定許可內，並沒有限制建築的形式。
以前例，100坪建地也可蓋一層22.5坪的10層大樓。
詳第二章第 三 節 建築物高度 、第 一二 章 高層建築物

為何權狀登記面積都超過容積率限制?

如前述，容積率：所有樓層面積的總和與建地的百分比(不包括法規可不計入建築面積的部份，如規定內的陽台、花台、雨遮、共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳...等)

超過的部份就是不包括法規可不計入建築面積的部份，通常登記在附屬建物內，如陽台、花台、雨遮、機電設備...等，但仍有其規定上限。

如第 162 條 第一款 每層陽臺......計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分，得不計入該層樓地板面積。......其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分，得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者，應計入該層樓地板面積......，故此部分增加了15%樓地板面積。

另第 162 條 第二款 二分之一以上透空之遮陽板，其深度在二‧○公尺以下者，或露臺或法定騎樓或本編第一條第九款第一目屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間，得不計入總樓地板面積。但機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和，不得超過都市計畫法規或非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十五，故此部分又增加了15%樓地板面積。。

另外還有露臺、頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室.....都可增加權狀的持份面積。
(詳該法規第 162 條)。

故容積率與可建之樓地板面積是不同的，通常建商賣給消費者的就是樓地板面積，簡單計算就是將容積率再乘上1.3就是可建築之樓地板面積(不包含露臺、法定騎樓、停車位......的面積)。

另外還可增加的面積，如開放空間(台北市住宅區不適用)與公共服務空間

第 283 條 本章所稱開放空間......。第 284 條 本章所稱開放空間有效面積......。第 284- 1 條 本章所稱公共服務空間，係指基地位於住宅區之公寓大廈留設於地面層之共用部分，供住戶作集會、休閒、文教及交誼等服務性之公共空間。

第 285 條 建築物地面上各層樓地板面積合計之最大值 aFA ，依左式計算：ΣFA=FA＋△FA＋△FA0......
△FA：實施容積管制地區依本編第二百八十六條第一款核計允許額外增加之樓地板面積，且不得超過都市計畫容積率之○‧三倍。未實施容積管制地區為零。......。(此部份即為開放空間)

△FA0 ：實施容積管制地區依本章留設之公共服務空間樓地板面積。

第 286 條 前條建築物之設計依左列規定：

一、實施容積管制地區允許額外增加之樓地板面積△ FA ，依左式計算：
△ FA ＝ S×I
S ：開放空間有效面積之總和。
I ：鼓勵係數。容積率乘以五分之二。但商業區或市場用地不得超過二‧五，住宅區、文教區、風景區或機關用地為○‧五以上、一‧五以下。......。

當然還不包括容積獎勵及移轉，如都市更新、獎勵停車位、綠建築...等，都會有容積獎勵。
所以建商就會想盡各種辦法，以最少的花費申請各種獎勵，並將容積移到最貴的地段上，如將迪化街的古蹟容積移到信義區，或將便宜地段的容積移到貴的地方...等，創造最大可建築之樓地板面積。

參考文件
建築技術規則建築設計施工編
都市計畫法
都市更新條例
都市更新條例施行細則
都市更新建築容積獎勵辦法
都市計畫容積移轉實施辦法
臺北市都市更新自治條例
臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準
古蹟土地容積移轉辦法
停車場法
臺北市都市更新學會